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ドバイの不動産法人税と所有権制度の変化【2025年最新版】外国人投資家はどう対応すべきか？
2023年にUAEで初めて導入された法人税制度は、2024年以降にドバイの不動産市場にも波紋を広げています。さらに外国人による不動産所有ルールの柔軟化も進み、日本を含む海外投資家にとって今が大きな転換点となっています。
この発表では、2025年の最新ルールとその影響、そして実務上の注意点まで徹底解説します。法人税の適用範囲から外国人所有権の変化、投資スキームの比較まで、ドバイ不動産投資に必要な知識を網羅的にお伝えします。
ドバイ不動産投資の新時代
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UAE法人税制度の概要と改正の流れ
2023年6月からUAEで9%の法人税が施行され、基準所得（375,000AED以下）は非課税となっています。これはグローバルミニマム税（OECD合意）に対応するもので、一部不動産業やホールディングスが対象となっています。
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不動産保有にかかる法人税の適用範囲
不動産開発・販売会社は基本的に課税対象ですが、レンタル収入のみを目的とした保有は非課税となるケースがあります。ただし、グループ会社構造を活用する場合は実質管理の所在が問われるため注意が必要です。
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外国人の不動産所有権に関する最新制度
かつてはリースホールド中心（99年）でしたが、現在はフルオーナーシップ可能になっています。Dubai Land Departmentに登録が義務付けられ、登記制度も整備されています。特にDowntownやPalm Jumeirahでは外国人比率が高まっています。
投資戦略の選択肢
フリーゾーン法人の課税対象と非課税対象
フリーゾーン法人は基本的に免税対象ですが、UAE本土との取引がある場合、部分的に法人税が発生します。「Qualifying Income（適格所得）」の定義に注意が必要で、これはFZ Guideに明記されています。
投資スキーム別の税務インパクト比較
個人名義保有は所得税がなく維持が簡単ですが相続対策が必要です。現地法人での保有は法人税の可能性がありますが節税・相続設計が可能です。フリーゾーン法人は一部非課税で税制メリットが大きいですが、所得の区分管理が重要です。
法人設立か個人所有か？判断ポイント
予算・投資目的・相続対策の3軸で判断することが重要です。税務申告・ライセンス更新・レジデンスビザとの兼ね合いも考慮すべきです。法人設立で資産保有する場合、信頼できる設立・会計支援会社の存在が不可欠です。
UAE法人税制度の概要と改正の流れ
法人税率9%
2023年6月から施行されたUAEの法人税は基本税率9%となっています。これはOECDのグローバルミニマム税に対応するための措置で、国際的な税制の標準化に合わせた改正です。
基準所得の非課税
375,000AED以下の基準所得については非課税となっています。これにより小規模事業者への配慮がなされており、投資規模によっては税負担を抑えることが可能です。
不動産業への適用
不動産開発・販売会社は基本的に課税対象となりますが、純粋な賃貸目的の保有については例外規定があります。ただし、グループ会社構造を利用する場合は実質的な管理・運営の実態が問われます。
不動産保有にかかる法人税の適用範囲
不動産保有に関する法人税の適用は、事業の実態や所有構造によって大きく異なります。特にレンタル収入のみを目的とした保有は非課税となる可能性がありますが、その証明と実質的な管理体制の整備が重要です。
外国人の不動産所有権に関する最新制度（2025年）

フルオーナーシップ
外国人による完全所有権の取得が可能
登録義務
Dubai Land Departmentへの正式登録
プライムエリア
DowntownやPalm Jumeirahでの外国人比率増加
法的保護
登記制度の整備による所有権の保護強化
かつてはリースホールド（99年リース）が中心だったドバイの不動産所有制度ですが、現在は外国人でもフルオーナーシップが可能になっています。これにより、日本を含む海外投資家にとって投資の安全性と柔軟性が大幅に向上しています。
特に高級住宅地区では外国人オーナーの比率が急増しており、国際的な資産分散先としての地位を確立しています。
2025年のドバイ不動産投資戦略

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税制対策
OECD基準に基づく精査

所有構造の最適化
個人vs法人の選択

資産防衛
制度変更を見越した設計

専門家サポート
信頼できる設立・会計支援
2025年のドバイでは、不動産所有の自由度が高まりつつ、税制は一層精緻になっています。節税を狙ったスキームも、今後はOECD基準や経済実体の有無で精査される時代に入りました。
日本からの進出には、制度変更を見越した"防御的な資産設計"がカギとなります。投資目的や予算規模に応じた最適な所有形態の選択と、信頼できる現地パートナーの確保が成功への近道です。